Glossario del Facility Management

Insieme sistematico delle informazioni necessarie a descrivere la consistenza, localizzazione e le caratteristiche tecniche (marca, modello, matricola, etc.) delle unità tecnologiche e componenti dell’immobile.

Set di protocolli con i quali vengono integrati differenti software. 

“Come costruito” in italiano. Disegni che descrivono l’opera come è stata effettivamente costruita, a seguito di modifiche progettuali in corso d’opera o di difformità fra progetto e realizzazione.

Gestione del complesso di strategie e attivita di investimento a medio-lungo termine finalizzate alla massimizzazione del valore di un portafoglio immobiliare attraverso l’allocazione dei capitali in progetti e/o immobili (operazioni di acquisto, dismissione, trasformazione d’uso, valorizzazione, ecc.).

Figura manageriale preposta all’asset management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Budget dei costi, sostenuti e distribuiti, delle attivita di manutenzione, che considera risorse umane, aziendali e di terzi, mezzi, materiali e altro.

 Modello digitale che contiene le informazioni sull’intero ciclo di vita di un immobile, dalla progettazione, costruzione, manutenzione fino alla sua demolizione e dismissione. L’utilizzo di modelli BIM nel Facility Management, integrati con sistemi IWMS/CAFM, permette la gestione virtuale e dimensionale di infrastrutture, unità tecnologiche, componenti e relative manutenzioni senza dover quindi essere presenti di persona. Il software leader per la modellazione in BIM è Revit (di Autodesk); il formato file è .ifc.

Gestione del complesso di attività finalizzate al monitoraggio, all’ispezione periodica, alla gestione delle segnalazioni di guasto e delle emergenze e al supporto logistico per l’esecuzione delle attivita manutentive di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Figura manageriale preposta al building management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Sistema di operazioni e procedure finalizzate a definire la conoscenza delle caratteristiche quantitative e qualitative di un patrimonio immobiliare.

Risorsa materiale o immateriale, con vita utile pluriennale messi a disposizione dell’azienda e impiegati nel processo produttivo. Cespiti aziendali sono soggetti ad ammortamento, quando superano il valore di 516,16 Euro. Esempi di cespiti aziendali sono computer, stampanti, scrivanie, etc.

Lista di controllo costituita da un elenco di componenti di un edificio e/o di verifiche e operazioni da effettuare sulle stesse componenti allo scopo di sistematizzare e rendere omogenee le procedure di ispezione e controllo per la rilevazione del relativo funzionamento e degli stati di guasto.

Entita costituita da piu edifici, compresa ogni pertinenza, tra loro comunque connessi in ragione di condizioni fisiche, funzionali, legali, gestionali o di altro genere immobiliare.

Ogni componente ambientale o tecnologica di un edificio.

Software che permettono la digitalizzazione di tutte le attività che generalmente venivano eseguite e gestite su carta come tracciamento, manutenzione ordinaria e straordinaria di componenti e la loro dismissione. I programmi CAFM permettono una gestione molto più veloce, efficiente e condivisibile di attività vitali per il corretto funzionamento di un edificio.

In italiano “Sistema computerizzato della gestione della manutenzione” è un software gestionale per la manutenzione aziendale di immobili, impianti e componenti. CMMS sono posso essere implementatiti in modalità on-premise oppure cloud e SaaS.

Atto che un committente e un appaltatore stipulano per la realizzazione di un servizio da eseguire presso il committente.

“Gemello Digitale” in italiano. E’ una replica digitale di un corrispettivo fisico quale un edificio, impianto, componente e così via. L’attività di scansione con laser scanner crea un digital twin (o modello 3D) di un edificio inclusivo di tutti gli impianti e componenti presenti all’interno. Tutti i componenti e spazi, una volta mappati, saranno gestibili attraverso la piattaforma Geomap. Il suddetto approccio genera degli enormi vantaggi gestionali ed economici adottato su grandi patrimoni immobiliari.

Si verifica quando un evento non pianificato ferma la produzione per un dato periodo di tempo. Il tempo di inattività o downtime si ha quando un’attrezzatura o una macchina non funziona o non è produttiva a causa di lavori di manutenzione necessari.

“Processo sistematico di indagine su un edificio o un patrimonio immobiliare finalizzato a valutare la convenienza a procedere verso una determinata transazione.
Si sviluppa attraverso l’analisi dello stato documentale (aspetti amministrativi, catastali, urbanistici, edilizi, tecnico-strutturali ed impiantistici, di sicurezza, di igiene, ecc.), delle prescrizioni normative e dello stato di fatto al fine di definire i potenziali oneri economici derivanti da non conformita ed i relativi costi di adeguamento.”

Gestione del complesso di attivita finalizzate all’ottimizzazione dei servizi energetici per un edificio o un patrimonio immobiliare, attraverso l’eliminazione degli sprechi evitabili (energy saving) e la messa in efficienza di impianti e reti (efficiency management).

Gestione integrata della pluralita dei servizi e dei processi (rivolti agli edifici, agli spazi, alle persone) non rientranti nel core business di un’organizzazione, ma necessari per il suo funzionamento.

Figura manageriale preposta al facility management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

In italiano “Sistema Informativo Geografico” è uno strumento che permette di localizzare, interrogare, analizzare entità o eventi che si verificano sul territorio. Nella gestione di un patrimonio immobiliare il GIS è fondamentale per conoscere la posizione geografica (coordinate x,y,z) di asset e componenti permettendo quindi di conoscerne l’esatta localizzazione all’interno di una planimetria.

Forma particolare di contratto di esternalizzazione basato sui risultati, attraverso cui un committente affida una serie di attivita rivolte a un immobile o a un patrimonio immobiliare a un unico assuntore qualificato.

Entita costituita da un singolo edificio, compresa ogni pertinenza, inteso in tutte le sue componenti principali e in ogni suo aspetto significativo.

Processo tecnologico che prevede l’implementazione di nuove tecnologie per migliorare le condizioni di lavoro, creare nuovi modelli di business, gestione del costruito e manutenzioni così come aumentare la produttività degli impianti e migliorare la qualità dei prodotti. Soluzioni di Digital Twin e software per la gestione di patrimoni immobiliari e manutezioni (IWMS/CAFM/CMMS) fanno parte dell’ Industria 4.0.

“Sistema di gestione integrata dell’ambiente lavorativo” in italiano. Soluzioni software che permettono la gestione degli spazi, gestione degli impianti e cespiti, gestione delle scorte così come la gestione delle attività manutentive all’interno di un unico programma. Un IWMS ben strutturato permette a dirigenti e manager di ridurre significativamente i costi degli immobili e di aumentarne la produttività aziendale.

Associazione di professionisti più grande, a livello internazionale, nel facility management. Realizza inoltre studi di mercato, attività di formazione e comunicazione.

Servizio che consiste nella ricognizione e censimento dei cespiti (rientranti nel libro cespiti), nella sua etichettatura e classificazione attraverso informazioni di carattere geografico, tecnico e descrittivo.

Indicatori-chiave definiti per la misurazione dei diversi livelli prestazionali raggiunti da un servizio per un edificio o per un patrimonio immobiliare.

Strumenti in grado di misurare ad altissima velocità e precisione la posizione di centinaia di milioni di punti, i quali definiscono la superficie degli oggetti circostanti. Il risultato è una nuvola di punti integrata con foto panoramiche a 360°. Le applicazioni sono svariate quali la gestione di immobili e manutenzioni in 3D (se vi è stata un’integrazione con un IWMS), modellazione 2D e restituzione di elaborati as-built, misurazione millimetriche, creazione di modelli BIM e molto altro.

Costo reale di un edificio comprensivo di tutti i costi diretti e indiretti che intervengono durante il suo intero ciclo di vita. Le diverse componenti del costo del ciclo di vita di un edificio possono essere sommariamente ripartite in tre grandi categorie: costi iniziali (studio di fattibilita, progetto, acquisizione area, costruzione, ecc.); costi di utilizzazione (gestione in esercizio, manutenzione, ecc.); costi finali (rinnovo, riqualificazione, dismissione, ecc.).

Vedi “Digital Twin”.

La nuvola di punti è il risultato del rilievo con tecnologie di laser scanning (o LiDAR) Rappresenta un modello tridimensionale dell’oggetto rilevato in cui sono note le coordinate di ciascun punto misurato. La nuvola di punti presenta numerosi vantaggi e permette tra l’altro di realizzare misure molto accurate (sotto il mm), aggiornamento di planimetrie, visualizzazione in 3D dell’area rilevata.

Istruzione che attiva un intervento manutentivo attraverso un documento cartaceo, un supporto elettronico o una richiesta verbale.

Reperimento di risorse lavorative all’esterno di un’organizzazione produttiva.

Insieme di singoli edifici o complessi di edifici e loro pertinenze (quali spazi non edificati a verde e a parcheggio, attrezzature degli spazi esterni, infrastrutture, ecc.), di tipo civile o industriale, che fanno riferimento a un ente proprietario o gestore.

Documento complementare al progetto esecutivo di un edificio che prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaborati progettuali esecutivi effettivamente realizzati, l’attivita di manutenzione dell’intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalita, le caratteristiche di qualita, l’efficienza e il valore economico. Assume contenuto differenziato in relazione all’importanza e alla specificita dell’intervento, ed e costituito dai seguenti documenti operativi: il manuale d’uso; il manuale di manutenzione; il programma di manutenzione.

Documento operativo del piano di manutenzione. Prevede un sistema di controlli e di interventi da eseguire, a cadenze temporalmente o altrimenti prefissate, al fine di una corretta gestione del bene e delle sue parti nel corso degli anni. Esso si articola secondo tre sottoprogrammi: il sottoprogramma delle prestazioni; il sottoprogramma dei controlli; il sottoprogramma degli interventi. Sarà inoltre fondamentalmente un documento tecnico-operativo che, in funzione delle piu opportune strategie manutentive adottabili, traduce il piano di manutenzione in un programma temporale ed economico di esecuzione dei diversi interventi manutentivi

Gestione del complesso di strategie e attività di natura tecnico-amministrativo-commerciale finalizzate al conseguimento di un reddito periodico e/o di un capital gain da un edificio o da un patrimonio immobiliare.
N.B.: Per reddito periodico si intende – nel caso di locazione di un immobile – la differenza tra ricavi da locazione e costi di gestione; per capital gain – nel caso di alienazione di un immobile – la differenza tra valore iniziale e valore finale.

Figura manageriale preposta al property management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Acronimo di “Quick Response Code” è una versione bidimensionale del codice a barre che permette di associare informazioni ad un determinato componente, impianto o vano. Ogni qualvolta il Qr-Code posto al di sopra di un componento o oggetto viene inquadrato dalla fotocamera di uno smartphone aprirà una scheda, collegata con il sistema informativo, contenente informazioni quali attività marca, modello, descrizione di un componente, manutenzioni programmate, ticket etc. al fine di permetterne la gestione ottimale.

Documento che viene compilato dai tecnici o dai professionisti quando eseguono un lavoro di manutenzione presso il cliente. Include informazioni quali i materiali utilizzati, eventuali spese accessorie, o informazioni rilevanti per poi redigere la fattura che il cliente pagherà a consuntivo.

Descrizione delle cause, degli effetti, delle modalita di guasto e dei provvedimenti adottati.

Documento che include informazioni riguardanti tutti i lavori di riparazione e manutenzione precedentemente eseguiti su un impianti, componente o macchinario.

Vedi “BIM”.

In italiano “Identificazione a radiofrequenza” è una tecnologia di riconoscimento di informazioni a distanza. Nella gestione di un patrimonio immobiliare è utilizzato per acquisire informazioni (marco, modello, matricola,etc.) di un impianto o cespite aziendale (sul quale è stato apposto il tag RFID) a distanza, fino a 10 metri, senza un inquadramento diretto dell’etichetta, come nel caso del Qr-Code.

Istruzione con la quale si richiede un intervento di manutenzione da eseguirsi.

Allineamento tra la situazione contabile, riportata nel libro cespiti, e la realtà riscontrata in fase di inventario.

Organismo professionale (con sede negli UK) tra i più importanti ed affidabili, a livello internazionale, in materia di norme professionali per il mercato immobiliare, per la gestione del territorio e delle costruzioni.

Gestione del complesso di attivita finalizzate alla sicurezza di un edificio o di un patrimonio immobiliare (progetto piani sicurezza, gestione e controllo procedure, verifica rispetto norme settoriali, ecc.).

Figura manageriale preposta al safety management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Parte della documentazione di manutenzione contenente tutte le informazioni sui guasti, sulle avarie e sulla manutenzione relative a un’entita. La scheda puo inoltre comprendere i costi di manutenzione, la disponibilita dell’entita e tutte le altre informazioni ad essa riferite

Gestione del complesso di attivita finalizzate alla sorveglianza di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Figura manageriale preposta al security management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Strumenti contrattuali per definite la qualità di servizio che devono essere rispettate da un fornitore (o global service) nei confronti dei propri clienti. Soluzioni CMMS/CAFM ne permettono la gestione e controllo.

Insieme di funzioni svolte da un’organizzazione per un soggetto utente secondo una logica di integrazione dei diversi aspetti della gestione (patrimoniale, tecnica, amministrativa, ecc.) con l’obiettivo di operare secondo una visione a sistema, di raggiungere i massimi livelli di efficienza del coordinamento e di ricercare sinergie.

Edificio i cui impianti ed attività sono gestiti in maniera intelligente ed automatizzata, attraverso implementazioni tecnologiche quali sistemi IWMS, laser scanning 3D, per ottimizzare la gestione delle manutenzioni, il consumo energetico, il comfort e la sicurezza degli occupanti.

Modello di distribuzione basato sul cloud ed accessibile tramite delle licenze d’uso.

Software sviluppato per la gestione di asset e cespiti aziendali.

Software utilizzato per la gestione delle attività di Facility e manutenzioni. CAFM/CMMS sono considerati software di Facility Management.

Gestione degli spazi di un edificio o di un patrimonio immobiliare e dei relativi criteri e modi di utilizzo e di ottimizzazione (funzionale, tecnologica, distributiva, ergonomica, ecc.).

Figura manageriale preposta allo space management di un edificio o di un patrimonio immobiliare.

Valore atteso del tempo di riparazione, di una manutenzione correttiva, durante il quale vengono eseguite azioni di riparazione su un componente o macchinario.

Valore atteso del tempo di riscontro di un guasto o malfunzionamento.

Segnalazione di guasto o malfuzionamento di un impianto o macchinario. E’ il primo step verso la risoluzione del problema segnalato.

Attività necessarie a mantenere un componente o asset in condizioni ottimali:
– Manutenzione Ciclica: Manutenzione preventiva effettuata in base a intervalli di tempo o cicli di utilizzo prefissati, ma senza una precedente indagine sulle condizioni dell’entità.
– Manutenzione Correttiva: Manutenzione eseguita a seguito della rilevazione di un’avaria e volta a riportare l’entità nello stato in cui essa possa eseguire una funzione richiesta.
– Manutenzione d’Urgenza: Manutenzione eseguita senza indugio dopo la rilevazione di un guasto in modo da evitare conseguenze inaccettabili.
– Manutenzione di Opportunità: Manutenzione eseguita in forma sequenziale o parallela su più componenti in corrispondenza di un’opportunità di intervento al fine di realizzare sinergie e sincronie nell’impiego di risorse economiche, tecniche e organizzative.
– Manutenzione di Routine: Attività regolari o ripetute di manutenzione elementare che generalmente non richiedono qualifiche, autorizzazione/i o attrezzi speciali.
– Manutenzione Differita: Manutenzione correttiva che non è eseguita immediatamente dopo la rilevazione di un’avaria, ma che è differita in conformità a determinate regole di manutenzione.
– Manutenzione in Situ: Manutenzione eseguita nel luogo in cui e utilizzata l’entità.
– Manutenzione Migliorativa: Insieme delle azioni di miglioramento o di piccola modifica che non incrementano il valore patrimoniale del bene.
– Manutenzione Ordinaria: Tipologia di interventi manutentivi durante il ciclo di vita, atti a mantenere l’integrità originaria del bene, mantenere o ripristinare l’efficienza dei beni, contenere il normale degrado d’uso, garantire la vita utile del bene, far fronte a eventi accidentali. I suddetti interventi non modificano le caratteristiche originarie del bene stesso e non ne modificano la struttura essenziale e la sua destinazione d’uso. I costi relativi devono essere previsti (anche su base statistica) nel budget di manutenzione e attribuiti all’esercizio finanziario in cui le attività sono state svolte.””
– Manutenzione Predittiva: Manutenzione su condizione eseguita in seguito a una previsione derivata dall’analisi e dalla successiva valutazione dei parametri significativi afferenti al degrado dell’entità.
– Manutenzione Preventiva: Manutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in base a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità di guasto o il degrado del funzionamento di un componente.
– Manutenzione Programmata: Manutenzione preventiva eseguita in base a un programma temporale o a un numero stabilito di grandezze.
– Manutenzione Straordinaria: Tipologia di interventi non ricorrenti e d’elevato costo, in confronto al valore di rimpiazzo del bene e ai costi annuali di manutenzione ordinaria dello stesso. Gli interventi, inoltre, possono pro-lungare la vita utile e/o, in via subordinata, migliorarne l’efficienza, l’affidabilità, la produttività e la manutenibilità; non ne modificano le caratteristiche originarie e la struttura essenziale; non comportano variazioni di destinazioni d’uso del bene.
– Manutenzione Urbana: Complesso di attività e servizi manutentivi rivolti a tutti i diversi subsistemi costituenti il sistema urbano (beni immobiliari, infra-strutture viarie, reti tecnologiche, verde, arredo urbano, ecc.).

Fornisce la classificazione e scomposizione del sistema edilizio.

Qualsiasi soggetto che utilizza a qualsiasi titolo un immobile o un patrimonio immobiliare.

E’ uno spazio, ambiente o stanza che va a comporre un’unità immobiliare.

In certe condizioni, l’intervallo di tempo che inizia in un dato istante e che termina quando il tasso di guasto e inaccettabile, oppure quando si ritiene che l’entita non sia riparabile a seguito di un’avaria o di altri fattori pertinenti.